Шокиращ анализ на покупката на недвижим имот в момента

October 27, 2006

Отделих 30 минути за анализ на недвижимите имоти в София и ще ви обясня, защо цените са такива. Базата за анализа ми е панелен 3-стаен на стойност 50000 в жк. Мусагеница. Анализът ми е съвсем повърхностен, не отчита неща като задължително саниране, качество на живота и прочие.

При настоящ наем 250 евро на месец и настояща месечна вноска 363 евро при 25 годишен кредит в ОББ за този апартамент и годишна инфлация 2.8%, калкулацията показва следното:

1. Месечната вноска ще се изравни с наема за около 12 години.
2. Апартаментът ще ви се изплати с наемите горе-долу за срока на кредита, до 2-3 години след това, в зависимост от флуктуациите.

Не бързайте да се радвате и да се втурвате да купувате панелки 🙂

Ако инфлацията падне до 1%, на 25-тата година панелката не само, че няма да се е изплатила, но и ще продължава да е по-неизгодна от живота под наем. При 4% пък, на 9-тата година вече ще сте на далавера.

Също така панелните апартаменти имат живот. Научни изследвания показват, че връзките между панелите са основното им слабо място. Издържат около 40 пълни цикъла на охлаждане и пренагряване. Това означава, че след 5-10 години може да станем свидетели на първия самосрутил се панелен блок в някой от най-старите квартали. Ако това е вашият блок, всичките ви сметки ще излязат ултра криви.

Втората слабост на панелките е влошеното качество на живот вътре. Независимо дали са с нова дограма или не, панелите са шумни, зле вентилирани, стимулират сазвъждането на плесени, хлебарки и други гадини. Това от своя страна драстично увеличава процентът психически заболявания сред обитателите им, респираторни заболявания, алергии и други. Ефектът не намалява съществено след пълно саниране (включващо подновяване на междупанелните връзки, каквото е извършено в Германия).

Да видим какво се случва с новото строителство, отново.

Ново строителство 2 стаи и хол с бокс, при малко по-малка квадратура от панелния, но общо взето равностоен, струва около 60000 за 1 идея по-лошо място. Новите строителства почти винаги са на по-лоши места от старите панели. Вноските ще се изравнят с наема, приет за 300 евро. При равни с горните условия, вноските ще се изравнят с наема отново за около 12 години. Доходността на подобен апартамент е по-малко гарантирана от тази на панелен 3-стаен, тъй като наемът се отдалечава от най-ниския възможен и доста малко хора ще са навити да плащат 300 евро, независимо какво предлагане има. Апартаментът ще е некачествено построен, ще има нужда от доработки. Няма да се плаща комисионна на брокера.

Нещо, което не отчитам е самоучастието в началото. Ако имате 10000 евро на книжка, тези пари ви носят загуба от около 1% на година, вместо печалба от 4-5%, каквато има банката от вашия кредит. 10000 изменят ситуацията много драстично, изравняват вноската с кредита на около 70-ти месец. За целия период тези 10000 биха ви носили доходност, каквато не биха имали в каквато и да е банкова сметка, общо взето равна на лихвата по кредита. Това не е точно така, но горе-долу 🙂 Ако 10-те хиляди станат 50 или 60, вече трябва да сравнявам очакванията за изменение на пазара на недвижими имоти, което не мога да направя.

Специфични особености на новото строителство:
– некачествено
– маломерни стаи
– тухли
– външна топлоизолация
– колони в стаите
– асансьори с по две, дори 3 стени с апартамента
– изглед от стълбището на блока към вашата тераса
– спестени железа в колоните
– некачествен бетон
– липса на настилки
– често липса на хидроизолация на мазетата, което не ща да ви описвам до какво води
– ширина на стаите по 2.20, 2.40 и прочие, вместо 3.30

За финал решението за покупка е доста трудно, въпреки икономическите ползи от спестените наеми.

Публикувано в: Гърнето с боба 10 коментара RSS 2.0

Ако постът ви харесва, цъкнете на сърцето:

Коментари

10 коментара на “Шокиращ анализ на покупката на недвижим имот в момента”

  1. zImage on October 27th, 2006 12:25

    Парите освен на “книжка” могат да се използват за работа и с различни други инвестиционни инструменти. Общо взето от едната страна е рискът, а от другата е доходността.

  2. Антония on October 27th, 2006 13:02

    Тази сряда брат ми сключи предварителен договор за купуване на апартамент: тристаен (към 90 и няколко квадрата), ЕПК, строен в края на 80-те (мисля, че беше 1988 г.), последен 14-ти етаж, без изолация, със стара дограма и подови настилки, в Люлин 10 (близо до метрото). Срещу 47 000 евро. Логиката при избора беше, че панелките не струват, а новото строителство е мега измекярско при определяне на квадратурата — оказа се, че при един тристаен, обявен за 100 кв. м., всъщност жилищната площ била само 68 кв. м., остатъкът бил ‘общи части’ (асансьорна шахта, стълбищна площадка, дворче). Бах тия общи части! ЕПК е май златната среда — не е толкова кофти като панелите, а минава на горе-долу ниски цени. Все още.

    При новия апартамент на брат ми проблемите са, че е на последен етаж (повреди на покрива и в асансьора ще ги тормозят яко, да не споменавам, че все ще им е студено през зимата, топло през лятото) и че има нужда от стабилен ремонт (задължителна изолация, подмяна на дограма и подови настили, измазване и боядисване на стени и тавани). Обаче това беше единственият апартамент с що-годе адекватно разположение на вътрешното пространство и прилично изложение. Гледаха сигурно 20 жилища преди това — всичките бяха с изглед или към съседската спалня, или към стълбището, яко северни, с огромни коридори и минималистични стаички… Бе ‘чудо на съвременната архитектура’ направо.

    Бтв за последните три месеца цените са скочили още повече! Тия хора се побъркаха.

  3. Комитата on October 27th, 2006 13:17

    ЕПК, въпреки изброените предимства, има следните недостатъци, които се увеличават с времето:
    1. Тъй като блоковете са огромни, с много апартаменти, винаги се намира някой обитател, който вандализира входа и стълбището, както и винаги се намира някой, който не желае да си плаща дела от общите сметки.. Това води или до катастрофичен вход – изкъртени звънци, входни врати, струпани боклуци, смрад и тъмнина в коридорите, или в най-добрия случай до редовни разправии за пари. Също така общо саниране на блока отвън е на практика невъзможно (изисква огромни капиталовложения и съгласието на всички собственици). Същото важи за подмяна на водопровод, парна инсталация, газифициране и пр.
    2. ЕПК е строителство с много бетон, което означава огромни колони, дебели стени и малки стаи (като бункер) – авторът на горния коментар го е забелязал
    3. Всички недостатъци на високите сгради, особено ако живееш на горните етажи. Долните етажи също си имат недостатъци – представете си какво става при запушване на канализацията или пробив на канализацията в мазетата..
    4. Недостатъчно и прогресивно намаляващо околоблоково пространство. ЕПК-тата са с околоблоково пространство, проектирано за хора, които ходят на работа с градския транспорт. Ако в един ЕПК блок всяко семейство си купи кола (а тенденцията е вече да имат и по две коли), това води до унищожаване на цялото околоблоково пространство и превръщането му в паркинг-сметище със съответните последици за хигиената и безопасността, особено за малки деца

  4. Антония on October 27th, 2006 13:37

    Съгласна с всичко казано 🙂 Само с една поправка: апартаментът, който брат ми взе, е в доста нетипичен ЕПК блок.

    Първо, само на 14 етажа е, с по 3 апартамента на площадка. Всички околни ЕПК сгради са по на 18-22 етажа с по 5-6-7 апартамента. Това означава, че съседите на брат ми няма да са много повече отколкото биха били в панелка (за сравнение — родителите ми са в 9-етажен панелен блок с по 3 жилища на етаж). За саниране… не знам, не съм проверявала как е. Обаче термо- и влагоизолация може да се прави само на един апартамент. Огледали са как изглежда входа отвътре — горе-долу приличен е. Мисля, че извадиха късмет в това отношение.

    Второ, стаите са големички, особено ако ги сравним с новото строителство.

    Трето, голяма мизерия е това с течащите покриви, прав си. И запушената канализация е терсене. Ама това се отнася за всяка една сграда, без значение дали е тухлена, панелна или ЕПК.

    Четвърто, опаркинговането на околното пространство е абсолютно много гадно нещо. Но отново важи за всеки тип сграда, не само за ЕПК.

    Да, най-добре е да живееш в къща с двор, разбира се. Ама нека да бъдем реалисти, кой от нас, редовите люде, може да си позволи подобен лукс?

  5. dzver on October 27th, 2006 14:12

    Явно съм пропуснал още няколко фактора.

    1. Панелите текат не само от покрива. Текат им баните, както и външните стени. От 4 огледа за 2-3 седмици, 4 апартамента бяха с теч от банята на горния етаж и 1 беше с теч от външната стена. На всякъде продавачите изтъкваха “течът е отстранен, защото сменихме щранга”. Смяната на щранг е малка част от санирането. Освен смяна на щранговете е необходима смяна на отходната тръба в банята, поставяне на плочки, както и на вътрешните тръби между щранга и чешмите. Обръщам внимание, че немците са стигнали до извод, че единствено въстановяването на междупанелните връзки, което е сигурно доста скъп ремонт.

    2. Новото строителство има допълнително оскъпяване от това, че се нанасяш 1-1.5 години след покупката, за което време освен вноска по кредит плащаш и наем и живееш в мизерия в някоя гарсониера. Забравил съм да го калкулирам 🙁

  6. dzver on October 27th, 2006 14:16

    zImage: съпоставям съхраняването на пари по банкова сметка с инвестицията им в първоначална вноска за имот. Според мен доходността от такава инвестиция е приблизително равна на доходите от отпускане на ипотечен кредит, без да отчитам риска.

    Вероятно инвестицията в имот е доста рискова за България, след като е толкова доходна 🙂

  7. Nikolay Tzvetkov on October 28th, 2006 11:42

    Dzver, syglasen sym za panelkite. Slaboto im mqsto e imenno mejdupanelnite vrazki, toest zavarkite. Edin panelen blok vsashtnost predstavlqva ogromna kashtichka ot karti, svarzani edna s druga chrez zavarki. I ako nqkyde nqkoi ot tqh sdadat bagaja naistina stava losho. Osven tova betona ne vliqe dobre na choveka, mejdu fugite i procepite se vydqt vsqkakvi gadini, ima losha toplo i zvukoizolacia i, otnovo zaradi fugite mejdu panelite, stavat techove navsqkade.

    Pri novite blokove situaciata e mnogo po-dobra. Izpolzva se monolitno smeseno stroitelstvo – tuk tuhlite sa idealni za stenna konstrukcia zashtoto imat dobra toplo i zvukoizolacia. Izobshto v novite jilishtni sgradi se vlagat syvremenni materiali i tehnologii, koeto gi pravi v pyti po-dobri ot starite panelki, no vse pak trqbva da vnimavash kakvo i kyde kupuvash 🙂 Mnogo predpriemachi tyrsqt byrzata pechalba i syotvetno pravqt ikonomii otkym kachestvo i sydyrjanie v konstrukciite.

    Naj-dobriat variant e da se sdushish sas sobstvenika/stroitelq na sgradata. V edin sluchaj, predpriemachyt si beshe zapazil sobstven apartament na petia etaj na nova jilishtna sgrada, osven tova ofisyt mu beshe v pristrojka otstrani na blokcheto. Eto v takava situacia mojesh bez osobeni pritesnenia da si vlojish parite, zashtoto si siguren, che chovekyt nqma da stroi nekachestveno shtom go pravi i za sebe si 😉

  8. doncho on October 29th, 2006 22:12

    Всичко хубаво, но забравяш 2 важни момента. Живеенето под наем е свързано с известни ограничения:
    1. Рискуваш във всеки един момент да те изхвърлят, независимо, че имаш договор за едиколкоси време напред – (пресен пример – внукът се връща от Канада :-)), т.е. в един момент се оказва, че си на улицата и трябва да търсиш ново жилище
    2. Ремонти и обзавеждане!! Я да видим кой ще е този, който ще монтира климатици в квартирата си, ще смени обзавеждането и така нататък? 🙂

    Та от тия гледни точки покупката на апартамент си е добра инвестиция. Иначе винаги можеш да си намериш причини за да стоиш под наем, но на мен вече ми омръзна, сега остава да ми се построи блокчето! 🙂

  9. Антония on October 30th, 2006 00:11

    По точка 2: ми ние сме от хахавелниците, дето се нагърбиха с ремонт на апартамента, в който живеем под наем. Обаче тъй като мястото ни харесва, а наемът е доста приличен (да не кажа минималистичен), пък и живеем тук от 6-7 години вече… Инвестирахме и пари, и време 🙂

  10. Ивелин on October 30th, 2006 14:25

    Относно външната изолация – няма смисъл да се прави, освен ако е за цялата сграда (или стена) – просто бетона под и над изолирания апартамент пак си изтива/стопля.
    В този случай по-доброто решение според мен е добре изпипана вътрешна топлоизолация – дебела е към 5-6 мм и отлично изглажда кривотиите на ЕПК-то.

Оставете отговор